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房企请注意,现在是物业收并购的最好时机

在国庆节期间,大多数人,无论是出去玩还是呆在家里,甚至是坚持工作(工资的3倍),都很开心。然而,刘明非常沮丧。此前,刘明在一家房地产公司担任经理,但不久前,他的公司破产,他失业了。我答应我女儿出去玩,但我没心情。

像刘明这样的物业管理从业者仍然很多。数据显示,在过去两年中,由于监管力度的不断加大,许多中小住宅企业不再能够为亏损的物业管理公司献血,导致物业管理公司难以生存。与前一时期相比,破产数量飙升了200%以上。

然而,对于实力强大的公司来说,这是一个好机会。

例如,9月26日,雅高和雅高人寿联合发布公告,宣布有意以不超过5亿元的代价,从广东丰新英龙股权投资合伙(有限合伙)购买钟敏地产60%的股份和新民地产60%的股份。这是房地产行业迄今为止最大的合并!

收购钟敏地产是雅高人寿今年发起的第四次收购。仅今年1月至3月,亚盛通过股权收购先后控制了青岛华仁、哈尔滨景阳和广州月华三家物业公司。

此外,其他上市房地产公司也在发起并购。例如,9月20日,永胜人寿保险集团收购了青岛雅苑房产。碧桂园物业服务收购贾凯物业;中海地产获得武汉钟健洁城地产的全部所有权...

可以说,目前是收集和合并房地产领域的最佳时机!

对中小型住房企业的补贴不再提供。

急于处置它的财产

尽管自2014年蔡晟在香港主板上市以来,截至目前,已有近100家房地产公司在香港a股上市,并在新的第三板上市。物业管理已经成为总公司的一项好业务,但对大多数房屋公司来说,物业仍然得到补贴。

2016年8月1日,华阳年以约20亿元的总成交价收购万达商业的子公司万达物业管理有限公司。前一年,王健林宣布万达转型为轻资产的战略,大幅降低了发展在收入中的比重。然而,物业管理并不重视资产,万达为什么还要剥离自己?根据万达商业2015年年报,万达地产在2015年亏损超过80亿元!

资料来源:审评委

根据审评委的数据,万达2015年的销售业绩也排名第四。如今,仍有少数住宅企业能够达到万达2015年的水平,也有少数能够比万达的物业管理做得更好。物业管理很难盈利。房地产行业的大多数开发商都处于亏损状态,这相当于花钱买口碑。

百强住宅企业首席执行官告诉明远君,景观和房地产是他们的核心竞争力。你为什么这么说?因为景观好,顾客会有购买的冲动,而且物业好,所以业主会重复购买或推荐亲友购买。为了让业主满意,他们对房产最基本的“四项保证”要求每个月都有亮点。例如,如果主人对食用油不满意,他会购买榨油机免费为主人榨油。如果主人不知道如何磨刀,他将提供磨刀服务……此外,他将尽可能参与促进产品创新。老板还表示,如果从管理的角度来看,公司希望用电脑室取代人间,但仍需要人力资源来回归社区管理。

这一系列措施确实取得了良好的效果,新旧措施一次达到70-80%。尽管房产赔钱,但它在销售方面产生了溢价,可以收回。

这种模式,在过去黄金十年的房地产行业,是没有问题的。由于房屋短缺,完全有可能用销售方赚的钱来补贴房产。但是,现在不行!

首先,自2013年以来,整个房地产行业的毛利率一直在下降。随着行业集中度的不断提高,中小住宅企业的生存空间越来越小。

其次,自调控以来,房价已基本得到控制,而地价涨幅仍相对较大,利润率已收窄,继续补贴的能力也变小了。自去年下半年以来,没有严格监管的城市,如345线,一直疲软。为了出售房屋,出台了各种优惠政策,交付物业管理费是一种常见的做法。

最后,房地产公司属于劳动密集型行业。近年来,劳动力成本逐年增加,但提高物业管理费比登天还难。中小住宅企业的管理效率不高,由于规模小,只能收取物业管理费,不能开展增值服务来增加利润来源。亏损幅度逐年扩大。在中西部地区,不少物业管理公司赚钱却不赚钱,直接逃跑。

刘明在本文开头提到的是一家隶属于一家中小型住宅企业的物业公司。由于开发公司在头两年,特别是去年上半年,在345号线上占有很大的位置,它占用了大量高价土地。结果,去年下半年,该公司的城市市场布局直线下降,母公司员工的工资无法支付,更不用说补贴房地产公司了。

中小住宅企业继续让自己的物业管理公司负责,不仅继续补贴资金,而且管理不善,业主不满意,还影响了物业销售的后续发展。因此,出售其物业公司,让实力雄厚的物业管理公司接手,已经成为许多中小住宅企业的选择。刘明的房地产公司很悲惨,破产了。

房地产行业仍然高度分散

需要通过并购加以改进

M&A是处于一定发展阶段的大多数行业不可避免的事件。例如,M&A的房地产开发近年来一直蓬勃发展。在高峰期,我国有7万到8万家住房企业,但现在只有2万家左右,市场份额每年约为15万亿。许多行业领袖预测,在未来,只有3500家住房企业将留在中国。

相比之下,房地产服务业仍处于极度分散的状态。据中国物业管理协会统计,截至2017年底,全国物业管理公司总数超过10.8万家,而整个市场全年规模不到8000亿元。

此外,前100强企业的管理面积仅占全国物业管理面积的29.44%,而同期发展领域前100强城市的比例接近50%。物业管理领域简直就是一片红海!

市场集中度低,大量中小企业高度分散,物业服务无组织、不规范,难以形成规范的服务形式等。成为阻碍中国房地产业现代化和升级的最大桎梏。谁能带头做大做强,谁就有能力建立行业服务坐标,谁就有更好的机会赢得未来。


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